26 février 2013

Publié le

Acheter, vendre ou louer : même combat ?

On entend souvent dire (à tort?) que les locataires sont des cons, qu'ils dépensent chaque mois une somme qui "part en fumée" et qu'il vaudrait mieux acheter pour être propriétaire au bout de 20 ans et arrêter de payer un loyer voire même être rentier et vivre de ses loyers. Perso je pense que les locataires sont loin d'être débiles et je vais tenter de vous expliquez mon point de vue.






Les lois du marché

L'argent produit de l'argent. C'est bien connu, et cela se constate par le fait que tout placement est rémunérateur. Cela s'explique bien aussi car l'argent permet de construire des "machines" qui produisent de l'argent. 

Si on prend l'exemple du boulanger. Après avoir vendu le fruit de son travail à mélanger de l'eau et de la farine pour faire du pain, il pourra s'acheter une machine pour faire du pain, produire plus et vendre plus.
Cela marche aussi si on prend l'exemple de Marc Simoncini qui fait fructifier son argent en achetant des parts de start-up.

La préférence pour le présent. Si on vous propose 1 000€ aujourd'hui ou 1 000€ demain vous choisirez la première option en toute logique. 

Bref c'était pour l'intro. Revenons-en à nos locations et prenons l'exemple de 2 personnes qui ont 50 000€ cash et qui empruntent 100 000€ sur 20 ans à la banque à 3,5%.

Le premier achète un appartement à Malte. Il y met tout son cash plus tout le cash de l'emprunt. Son loyer sera donc payé à la banque tous les mois et il devra nécessairement avoir un revenu pour payer son prêt.

Le second n'achète pas il préfère louer. Il investit les 100 000€ de son emprunt dans un bon petit plan à 7%/an qu'un ami en gestion de patrimoine lui a conseillé. Il fait donc lui aussi fructifier son capital d'une autre manière. Il garde 50 000€ pour payer ses futurs loyers qui sont nettement réduits par les intérêts qu'il touche de son bon placement. Bref au final, il est plus libre, plus flexible.

C'est le cas des entreprises aujourd'hui qui préfèrent louer leur parc automobile plutôt que d'acheter des voitures, qui préfèrent louer au CDD plutôt qu'acheter au CDI. C'est aussi le cas de tous les conducteurs de vélib à Paris qui préfèrent payer 19€/an pour avoir leur vélo dispo qui fonctionne sans se soucier d'un potentiel vol ou d'une roue crevée. C'est aussi le cas du petit conducteur qui préfère louer une caisse sur des courtes durées plutôt que de payer sa voiture, son entretien, son assurance et la décote annuelle de son modèle.

Bref quand on dit que les locataires sont des cons, c'est faux. Ce qui est vrai c'est que l'investissement rapporte et que l'argent bien investi rapporte de l'argent. Par contre, là où l'argent rapporte le plus, ce n'est pas quand il est investi dans un bien car celui-ci est figé mais c'est plutôt quand il est investi dans l'humain car l'humain est un "bien dynamique" qui s'améliore et qui progresse. C'est un peu comme si vous achetiez l'ipad 1 et que ce modèle évoluait tout seul. L'unique moyen de s'enrichir vraiment ce n'est pas de vendre sa force de travail, c'est d'acheter de la force de travail et d'en produire plus qu'elle ne coûte. Et ça c'est loin d'être facile mais c'est encore plus difficile lorsque l'on est en France où l'Etat vient parasiter cette profitabilité.
L'Etat vient mettre du sable dans un moteur qui est huilé naturellement et plutôt que de récupérer une part des fruits produits, il casse la machine à récolter les fruits. Du coup les agriculteurs se barrent. Tant pis. Il reste tout de même quelques masochistes qui ne peuvent se séparer du bon brie coulant de la fromagère rue de la Bastille. Je les comprends et je les plains. Au passage, la bouddhatitude thaïlandaise a de quoi séduire et les thaïs sont nettement plus heureux que les parisiens. L'argent ne fait pas le bonheur, oui, ah mais si... bla, bla, bla, je m'éloigne mais je pose quand même du BL sur le chemin alors tout va bien ^^.

Tout ça pour dire que je voulais aussi parler un peu de SEO hein ;) et que ni l'acheteur, ni le vendeur, ni le locataire n'est débile dans le web. Chacun y trouve son avantage que ce soit dans l'achat/vente/location de domaine, de site ou encore de netlinking, le plus important est de trouver la zone de prix qui rendra le deal gagnant-gagnant.

Cette zone de prix est souvent large et c'est là que la négociation rentre en jeu. Et donc au passage je vous recommande de lire des livres sur le forex, enfin plutôt de chercher des bons bouquins sur amazon, je voulais jute caser mon lien ;). Allez sur ce je vous laisse avec une petite émission détente...

Tellement vrai : La fortune m'est tombée dessus !


13 Commentaires:

Locataire en Thaïlande a dit…

Intéressant ton article ! Je pense quand même que c'est toujours mieux d'être propriétaire plutôt que locataire quand il s'agit d'un bien immobilier.
Ce n'est pas donné à tout le monde à moins d'être taré et de s'endetter pendant des années ...
Faire un prêt pour être proprio, ok, mais pas être endetté pendant 20, 30 ans, voire plus (c'est mon avis hein :-)) !
A ce jour, j'ai toujours été locataire mais je compte bien devenir propriétaire tôt ou tard quitte à acquérir plusieurs biens et les louer enfin bref, j'ai encore quelques années pour y réfléchir (et y arriver :-)) !

En somme, comme tu le dis, du moment que chacun y trouve son compte dans un deal gagnant-gagnant, c'est l'essentiel ! Chacun voit midi à sa porte donc personne n'est con de choisir telle ou telle option :-).

Aurélien BLERIOT a dit…

Franchement, il suffit de suivre l'actu immobilière avec des bogs/twitter tels que ceux de Seb Musset pour réaliser qu'il est idiot d'acheter en ce moment, ça me fait un peu rire quand je vois les gens autour de moi penser à l'achat (surtout en RP)
En attendant la bulle, c'est pas ça qui va contribuer à la croissance... pourquoi nos dirigeants restent silencieux sur celle-ci ? En France, l'immo est trois fois plus cher qu'en Allemagne...
Donc vive ma loc' de 14m² à 500€ mensuels !

Simon Legouge a dit…

@Aurelien je ne pense pas que ce soit des idiots qui achètent aujourd'hui.
Personne ne peut dire a coup sur s'il y a oui ou non une bulle en France. Mais ce qui est sur c'est qu'il y a encore de la marge pour arriver au prix hongkongais ou londonien ;).

Simon Legouge a dit…

"14m² à 500€" tu peux avoir 10 fois la surface en Thaïlande a ce prix là avec une qualité de vie 10 fois supérieur et des impôts nettement inférieurs. Qu'attends tu pour partir :). Un mois de loyer tu as ton vol aller ;)

stéphane a dit…

Je pense vraiment que ça dépend de la stratégie de vie, imaginons que tu veux rester au même endroit et garder le même travail. Le mieux est d'acheter.

Si tu es souvent en voyage, le mieux est de louer et encore.

Si tu as de l'argent de coté et que tu veux le faire grossir ben investi.

Il n'y a pas de bon choix. Il y a bien des gens qui louent des apparts dans des HLM super pas cher et qui sont gagnant.

Canonbis a dit…

Euh... Et comment justifies-tu l'emprunt de 100 000 € ? 7% tu peux filer le nom please :-)

le pro du crédit immobilier a dit…

Ouais, ça se discute tout ça !

Il faut savoir que tu ne pourra jamais emprunter 100 000 euros sur une longue durée à 3.5% si tu ne signes pas chez le notaire.

Et puis, si tu arrives à m'expliquer où et comment je place mes économies à 7%, ça m'intéresse parce que là je pleure avec les livrets d'épargne à 1.75%.

Simon Legouge a dit…

@Stephane yep
@Canonbis c'était une situation hypothétique, il faut un bon revenu mensuel pour emprunter 100K je pense aucune idée jamais fait ;). Pour les 7% c'est un rendement accessible sans trop de prise de risque je pense. C'est la moyenne de la bourse sur plus de 30 ans je crois de mémoire.
@le pro du crédit immo : 7% c'est pas impossible à avoir mais il y a une légère prise de risque. C'est pas du livret A ultra liquide c'est sur, mais en action du 7% annuel c'est jouable je pense.

domaines high pr a dit…

7% net annuel sans risque, je ne crois pas que ce soit si simple. Avec une prise de risque qu'elle soit légère ou pas tout est possible.

Coté immo, attention aux hausses, ça peut faire mal pour ceux qui n'ont pas de bien, si tu loupes le train tu peux te retrouver locataire toute ta vie ou te retrouver avec un crédit de malade si tu as acheté au mauvais moment.

Un petit calcul que tu peux faire aussi c'est sur de l'achat à crédit (ou de l'in fine si t'as du cash) pour faire du locatif...

Simon Legouge a dit…

Il y a des cycles dans l'immobilier comme dans la bourse meme si la tendance long terme est haussière.
Pour faire du locatif il faut aussi penser aux impots sur le revenus, aux charges, aux emmerdes, bref tout est moins rose dans la réalité que sur le papier ;). Pour le 7% c'est pas sans risque oui. Attention aux frais de gestion aussi qui bouffe la renta, passer ses ordres en ligne permet de faire des énormes économies dans le cas d'une assurance vie par exemple...

Golf Indoor a dit…

En fait d'après ton article je comprends surtout que tout est affaire d'état d'esprit : on peut être libre et le rester tout en étant propriétaire, tant qu'on trouve des locataires ou des systèmes (sous-location par exemple) qui permettent de rembourser les crédits tout en dégageant un peu de bénéfices, juste de quoi aller vivre à l'étranger pour moins cher !

C'est très intelligent et c'est je pense propre aux générations de trentenaires.

Je m'adonne surtout à l'achat/vente pour les noms de domaine (touts petits volumes). Ca demande moins d'investissement quand même, et ça transmet du jus SEO qui est bon pour les moneysites de mes clients ;-)

loi duflot a dit…

sauf qu'un placement à 7%, je serais curieux de voir où tu trouves ça en france ? parce que sinon ton raisonnement tombe à l'eau.

Ledosaure a dit…

Comme les autres l'on dit 7% c'est beaucoup après j'ai entendu parlé de produits d'épargnes entre 5 et 10% mais je ne m'y connais pas assez (SCPI par exemple).
Les deux points de vues ont été traité moulte fois, dans le premier on pourra toujours faire des remboursements anticipés et réduires les frais et au final pouvoir rembourser sur 10 ans si on gagne des revenus annexes. Dans l'autre on prime surtout la mobilité, rare sont les personnes locataires et qui misent sur des produits d'épargnes élevés (à risque).

René.

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